حقوق مستأجر در برابر صاحبخانه

مسکن یکی از نیازهای اساسی هر انسان است و در جامعه ایران، با توجه به افزایش قیمت مسکن و دشواری تملک آن، بخش قابل توجهی از شهروندان به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. براساس آمارهای رسمی، بیش از ۴۰ درصد خانوارهای ساکن در شهرهای بزرگ اجاره‌نشین هستند و این رقم در کلان‌شهر تهران به بیش از ۵۰ درصد می‌رسد. در این میان، آگاهی از حقوق قانونی مستأجر در برابر صاحبخانه، اهمیتی انکارناپذیر دارد و می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات پیشگیری کند. روابط میان مستأجر و صاحبخانه همواره یکی از پیچیده‌ترین و چالش‌برانگیزترین روابط حقوقی در جامعه بوده است، به ویژه در شرایط کنونی که افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره‌بها، فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است. در چنین شرایطی، آگاهی از قوانین و مقررات حاکم بر روابط موجر و مستأجر، حقوق و تکالیف متقابل آنها، و راهکارهای قانونی حل اختلافات، می‌تواند نقش مهمی در برقراری تعادل در این رابطه و حمایت از حقوق مستأجران داشته باشد. در نظام حقوقی ایران، روابط موجر و مستأجر تابع قوانین متعددی است که در طول دهه‌های گذشته دستخوش تغییرات قابل توجهی شده‌اند. قانون مدنی به عنوان قانون مادر، قواعد کلی حاکم بر عقد اجاره را تعیین می‌کند، اما در کنار آن، قوانین خاصی نیز برای تنظیم روابط موجر و مستأجر در اماکن مسکونی و تجاری وضع شده است. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، با رویکردی حمایتی نسبت به مستأجران، حق تمدید قرارداد اجاره را برای آنها به رسمیت شناخت و شرایط تخلیه ملک را به موارد خاصی محدود کرد. این قانون در زمان خود، تحولی در نظام حقوقی اجاره محسوب می‌شد و هدف آن، حمایت از مستأجران در برابر افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و تخلیه ملک بود. با این حال، با گذشت زمان و تغییر شرایط اقتصادی و اجتماعی، قانون‌گذار در سال ۱۳۷۶ قانون جدیدی را تصویب کرد که با رویکردی متفاوت، اصل آزادی اراده طرفین را در قراردادهای اجاره به رسمیت شناخت و مقرر داشت که روابط موجر و مستأجر در اجاره‌های بعد از تاریخ تصویب این قانون، تابع قرارداد فی‌مابین و قانون مدنی باشد. این تغییر رویکرد، گرچه با هدف افزایش عرضه مسکن استیجاری صورت گرفت، اما در عمل به تضعیف موقعیت حقوقی مستأجران انجامید، زیرا حق تمدید خودکار قرارداد را که در قانون قبلی برای مستأجران پیش‌بینی شده بود، لغو کرد. امروزه، در نظام حقوقی ایران، دو دسته از اجاره‌ها وجود دارد: اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۵۶ (اماکنی که قبل از سال ۱۳۷۶ با سند رسمی اجاره داده شده‌اند) و اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۷۶ (اجاره‌های بعد از سال ۱۳۷۶). حقوق و تکالیف موجر و مستأجر در هر یک از این دو دسته، متفاوت است و درک این تفاوت‌ها برای آگاهی از حقوق قانونی خود، ضروری است. در کنار این قوانین، مصوبات دولت و نهادهای ذی‌ربط نیز بر روابط موجر و مستأجر تأثیر می‌گذارند. به عنوان مثال، مصوبات ستاد تنظیم بازار و شورای عالی مسکن در خصوص تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، نقش مهمی در کنترل افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و حمایت از مستأجران دارند. بر اساس این مصوبات، سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ برای کلان‌شهر تهران ۲۵ درصد، سایر کلان‌شهرها ۲۰ درصد و دیگر شهرها ۱۵ درصد تعیین شده است. با وجود این قوانین و مقررات، بسیاری از مستأجران از حقوق قانونی خود آگاهی کافی ندارند و این عدم آگاهی، زمینه را برای سوءاستفاده برخی موجران فراهم می‌کند. در بسیاری از موارد، مستأجران به دلیل ترس از دست دادن سرپناه، از حقوق خود چشم‌پوشی می‌کنند و به شرایط ناعادلانه موجران تن می‌دهند. این درحالی است که قانون، حقوق و تکالیفی را برای هر دو طرف قرارداد اجاره تعیین کرده است و رعایت این حقوق و تکالیف، ضامن برقراری رابطه‌ای متعادل و منصفانه میان آنهاست.

یکی از مهم‌ترین حقوق مستأجر، برخورداری از یک قرارداد اجاره مکتوب، شفاف و قانونی است. متأسفانه، در بسیاری از موارد، قراردادهای اجاره به صورت شفاهی منعقد می‌شوند یا در قالب فرم‌های چاپی ساده و بدون ذکر جزئیات ضروری تنظیم می‌گردند. این امر، زمینه را برای بروز اختلاف در آینده فراهم می‌کند. یک قرارداد اجاره استاندارد باید حاوی اطلاعات کامل طرفین، مشخصات دقیق ملک، مدت اجاره، میزان اجاره‌بها، میزان ودیعه، شرایط فسخ و سایر توافقات طرفین باشد. همچنین، ذکر شرایط تمدید قرارداد و میزان افزایش اجاره‌بها در صورت تمدید، از نکات مهمی است که می‌تواند از بروز اختلاف در زمان پایان قرارداد جلوگیری کند. حق سکونت و استفاده متعارف از ملک مورد اجاره، یکی دیگر از حقوق اساسی مستأجر است. بر اساس این حق، مستأجر می‌تواند در طول مدت قرارداد، بدون مزاحمت و دخالت موجر، از ملک مورد اجاره استفاده کند. موجر نمی‌تواند بدون اجازه مستأجر وارد ملک شود یا مانع استفاده متعارف او شود. این حق، از حریم خصوصی مستأجر حمایت می‌کند و به او اطمینان می‌دهد که در طول مدت قرارداد، می‌تواند با آرامش در ملک سکونت کند. البته این حق، با مسئولیت مستأجر برای استفاده متعارف از ملک و پرهیز از اقداماتی که موجب تخریب یا تغییر وضعیت اساسی ملک می‌شود، همراه است. حق بهره‌مندی از ملک سالم و قابل سکونت، از دیگر حقوق مستأجر است. موجر مکلف است ملکی را تحویل مستأجر دهد که قابل سکونت و استفاده متعارف باشد. در صورت وجود عیوب اساسی که مانع استفاده متعارف شود، مستأجر می‌تواند درخواست تعمیر، کاهش اجاره‌بها یا حتی فسخ قرارداد کند. همچنین، در طول مدت اجاره، موجر مسئول تعمیرات اساسی ملک است. تعمیرات اساسی مانند تعمیر سقف، دیوارها، سیستم فاضلاب، سیستم گرمایشی و سرمایشی اصلی ساختمان، بر عهده موجر است. اما تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ، تعمیر شیرآلات و موارد مشابه، بر عهده مستأجر است، مگر این که در قرارداد طور دیگری توافق شده باشد. حق رعایت سقف افزایش اجاره‌بها، یکی دیگر از حقوق مهم مستأجر است که به ویژه در سال‌های اخیر و با توجه به افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها، اهمیت بیشتری یافته است. بر اساس مصوبات ستاد تنظیم بازار و شورای عالی مسکن، افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ برای کلان‌شهر تهران حداکثر ۲۵٪، سایر کلان‌شهرها ۲۰٪ و دیگر شهرها ۱۵٪ تعیین شده است. موجر نمی‌تواند بیش از این میزان، اجاره‌بها را افزایش دهد و در صورت درخواست افزایش بیش از سقف قانونی، مستأجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند. حق تمدید قرارداد، یکی از موضوعات مورد اختلاف در روابط موجر و مستأجر است. در اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۵۶ (اماکن با سند رسمی قبل از ۱۳۷۶)، مستأجر حق دارد با پرداخت اجاره‌بها، در ملک باقی بماند و موجر نمی‌تواند بدون وجود یکی از موارد مصرح در قانون، حکم تخلیه بگیرد. اما در اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۷۶، اصل بر عدم تمدید خودکار است مگر این که در قرارداد شرط تمدید درج شده باشد. بنابراین، در اجاره‌های جدید، ذکر شرط تمدید در قرارداد اهمیت زیادی دارد و می‌تواند امنیت سکونت مستأجر را تضمین کند. حق بازپس گرفتن ودیعه، از دیگر حقوق مستأجر است که در بسیاری از موارد، محل اختلاف میان موجر و مستأجر است. مستأجر حق دارد در پایان مدت اجاره، ودیعه (رهن) خود را بدون کسر استهلاک پس بگیرد، مگر این که خسارتی به ملک وارد کرده باشد که در این صورت، موجر می‌تواند هزینه تعمیرات را از ودیعه کسر کند. برای جلوگیری از اختلاف در این زمینه، توصیه می‌شود هنگام تخلیه مستاجر، صورتجلسه تحویل تنظیم شود و از موجر رسید تحویل ملک گرفته شود. همچنین، قبل از تخلیه، تمام قبوض را تسویه کنید تا موجر بهانه‌ای برای نگهداری ودیعه نداشته باشد. آگاهی از این حقوق و سایر حقوق قانونی مستأجر، گام نخست در دفاع از آنهاست. اما در کنار آگاهی، دسترسی به مشاوره حقوقی تخصصی نیز اهمیت زیادی دارد. متأسفانه، در بسیاری از موارد، مستأجران به دلیل عدم دسترسی به مشاوره حقوقی یا ناتوانی در پرداخت هزینه‌های آن، از حقوق خود چشم‌پوشی می‌کنند. در این میان، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی، با فراهم آوردن امکان دسترسی آسان و کم‌هزینه به مشاوره‌های حقوقی تخصصی، نقش مهمی در آگاه‌سازی مستأجران از حقوق قانونی خود و راهنمایی آنها در مواجهه با چالش‌های حقوقی دارند. این خدمات، به ویژه در شرایط کنونی که اجاره‌نشینی به یک واقعیت انکارناپذیر در زندگی بسیاری از خانوارها تبدیل شده است، اهمیت بیشتری می‌یابند و می‌توانند به برقراری تعادل در روابط موجر و مستأجر و حمایت از حقوق قانونی مستأجران کمک کنند.

در نظام حقوقی ایران، روابط میان موجر (صاحبخانه) و مستأجر، تابع قوانین متعددی است که مهم‌ترین آنها عبارتند از:

1. قانون مدنی: این قانون، قواعد کلی قراردادها از جمله اجاره را تعیین می‌کند.
2. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356: برای اماکنی که قبل از سال 1376 با سند رسمی اجاره داده شده‌اند.
3. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376: برای اجاره‌های بعد از سال 1376 که اصل بر آزادی اراده طرفین است.
4. قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن: برای تعیین سقف اجاره‌بها و نرخ افزایش آن.
5. مصوبات ستاد تنظیم بازار و شورای عالی مسکن: برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها.

هر یک از این قوانین و مقررات، حقوق و تکالیفی را برای طرفین قرارداد اجاره تعیین می‌کنند که در ادامه به بررسی مهم‌ترین حقوق مستأجر می‌پردازیم.

مهم‌ترین حقوق مستأجر در برابر صاحبخانه

1. حق بهره‌مندی از یک قرارداد اجاره استاندارد

یکی از اساسی‌ترین حقوق مستأجر، برخورداری از یک قرارداد اجاره مکتوب، شفاف و قانونی است. قرارداد اجاره باید حاوی اطلاعات کامل طرفین، مشخصات دقیق ملک، مدت اجاره، میزان اجاره‌بها، میزان ودیعه، شرایط فسخ و سایر توافقات طرفین باشد.

نمونه کاربردی: آقای محمدی بدون تنظیم قرارداد کتبی، آپارتمانی را اجاره کرد. پس از سه ماه، صاحبخانه مدعی شد که توافق بر اجاره یک‌ساله بوده و نه دو ساله. با مشاوره تلفنی با وکیل متخصص، آقای محمدی توانست با استناد به شهادت شهود و فیش‌های واریزی، مدت اجاره دو ساله را اثبات کند.

توصیه حقوقی: همیشه قرارداد اجاره را به صورت کتبی و ترجیحاً با مشورت یک وکیل یا مشاور حقوقی تنظیم کنید. در صورت امکان، قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایید.

2. حق سکونت و استفاده متعارف از ملک مورد اجاره

مستأجر حق دارد در طول مدت قرارداد، بدون مزاحمت و دخالت موجر، از ملک مورد اجاره استفاده کند. موجر نمی‌تواند بدون اجازه مستأجر وارد ملک شود یا مانع استفاده متعارف او شود.

نمونه کاربردی: خانم رضایی مستأجر یک واحد آپارتمانی بود که صاحبخانه بدون هماهنگی قبلی و با کلید یدک وارد آن شده بود. پس از مشاوره حقوقی، او با ارسال اظهارنامه رسمی به موجر، تذکر داد که این عمل نقض حریم خصوصی و خلاف قانون است. صاحبخانه عذرخواهی کرد و متعهد شد دیگر این کار را تکرار نکند.

توصیه حقوقی: در صورت ورود بدون اجازه موجر به ملک، مراتب را کتباً (از طریق اظهارنامه یا پیامک رسمی) به او تذکر دهید. در صورت تکرار، می‌توانید از طریق مراجع قضایی پیگیری کنید.

3. حق بهره‌مندی از ملک سالم و قابل سکونت

موجر مکلف است ملکی را تحویل مستأجر دهد که قابل سکونت و استفاده متعارف باشد. در صورت وجود عیوب اساسی که مانع استفاده متعارف شود، مستأجر می‌تواند درخواست تعمیر، کاهش اجاره‌بها یا حتی فسخ قرارداد کند.

نمونه کاربردی: آقای کریمی پس از اجاره یک واحد آپارتمانی متوجه نشت شدید آب از سقف شد که باعث تخریب وسایل منزل او گردید. علی‌رغم اطلاع به موجر، او از تعمیر سقف خودداری کرد. آقای کریمی با مشاوره تلفنی با وکیل، ابتدا اظهارنامه‌ای برای موجر ارسال کرد و سپس با دستور موقت دادگاه، هزینه تعمیرات را از اجاره‌بهای ماهانه کسر نمود.

توصیه حقوقی: هنگام تحویل گرفتن ملک، تمام نواقص و عیوب را به دقت بررسی و در صورتجلسه تحویل ذکر کنید. در صورت بروز عیوب جدید، مراتب را کتباً به موجر اطلاع دهید.

4. حق رعایت سقف افزایش اجاره‌بها

بر اساس مصوبات ستاد تنظیم بازار و شورای عالی مسکن، افزایش اجاره‌بها در سال 1403 برای کلان‌شهر تهران حداکثر 25%، سایر کلان‌شهرها 20% و دیگر شهرها 15% تعیین شده است. موجر نمی‌تواند بیش از این میزان، اجاره‌بها را افزایش دهد.

نمونه کاربردی: خانم احمدی در شهر مشهد ساکن بود و موجر قصد داشت برای تمدید قرارداد، اجاره‌بها را 35% افزایش دهد. او با مشاوره حقوقی تلفنی، از حقوق خود آگاه شد و با استناد به مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها، در شورای حل اختلاف شکایت کرد. شورا حکم به افزایش حداکثر 20% اجاره‌بها داد.

توصیه حقوقی: در صورت درخواست افزایش بیش از سقف قانونی، ابتدا سعی کنید از طریق مذاکره و گفتگو مسئله را حل کنید. در صورت عدم توافق، می‌توانید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.

5. حق تمدید قرارداد (در شرایط خاص)

در اجاره‌های مشمول قانون سال 1356 (اماکن با سند رسمی قبل از 1376)، مستأجر حق دارد با پرداخت اجاره‌بها، در ملک باقی بماند و موجر نمی‌تواند بدون وجود یکی از موارد مصرح در قانون، حکم تخلیه بگیرد. اما در اجاره‌های مشمول قانون سال 1376، اصل بر عدم تمدید خودکار است مگر این که در قرارداد شرط تمدید درج شده باشد.

نمونه کاربردی: آقای سلیمی مستأجر مغازه‌ای تجاری با سند رسمی از سال 1375 بود. صاحب ملک قصد داشت بدون دلیل قانونی، حکم تخلیه بگیرد. با مشاوره حقوقی، آقای سلیمی متوجه شد که مغازه مشمول قانون سال 1356 است و موجر نمی‌تواند بدون استناد به یکی از موارد مندرج در ماده 14 این قانون، حکم تخلیه بگیرد.

توصیه حقوقی: در هنگام تنظیم قرارداد، شرط تمدید را به صورت شفاف ذکر کنید. همچنین، قبل از پایان مدت قرارداد، برای تمدید آن اقدام کنید.

6. حق بازپس گرفتن ودیعه

مستأجر حق دارد در پایان مدت اجاره، ودیعه (رهن) خود را بدون کسر استهلاک پس بگیرد، مگر این که خسارتی به ملک وارد کرده باشد که در این صورت، موجر می‌تواند هزینه تعمیرات را از ودیعه کسر کند.

نمونه کاربردی: خانم محسنی پس از پایان مدت اجاره و تخلیه آپارتمان، با امتناع موجر از بازپرداخت ودیعه مواجه شد. موجر مدعی بود که باید استهلاک لوازم خانه از ودیعه کسر شود. خانم محسنی با مشاوره تلفنی با وکیل متخصص، متوجه شد که استهلاک عادی لوازم قابل کسر از ودیعه نیست و با طرح دعوا در شورای حل اختلاف، موفق به دریافت کامل ودیعه خود شد.

توصیه حقوقی: هنگام تخلیه ملک، صورتجلسه تحویل تنظیم کنید و از موجر رسید تحویل ملک بگیرید. همچنین، قبل از تخلیه، تمام قبوض را تسویه کنید.

7. حق انجام تعمیرات ضروری و کسر هزینه از اجاره‌بها

مستأجر حق دارد در صورت امتناع موجر از انجام تعمیرات ضروری، پس از اخطار کتبی و با اذن دادگاه یا شورای حل اختلاف، تعمیرات را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند.

نمونه کاربردی: آقای توکلی مستأجر واحدی بود که سیستم گرمایشی آن در زمستان دچار نقص فنی شد. علی‌رغم اطلاع به موجر، او از تعمیر خودداری کرد. آقای توکلی با مشاوره حقوقی، اظهارنامه‌ای برای موجر ارسال کرد و پس از عدم پاسخ، با مراجعه به شورای حل اختلاف و دریافت اذن، سیستم گرمایشی را تعمیر و هزینه آن را از اجاره‌بهای ماهانه کسر کرد.

توصیه حقوقی: قبل از اقدام به تعمیر، حتماً مراتب را کتباً به موجر اطلاع دهید و مهلت معقولی برای انجام تعمیرات به او بدهید. برای کسر هزینه از اجاره‌بها، حتماً با اذن مرجع قضایی اقدام کنید.

مسئولیت‌های مستأجر در قبال ملک مورد اجاره

حقوق مستأجر با مسئولیت‌های او همراه است. مستأجر موظف است:

1. استفاده متعارف از ملک: مستأجر باید از ملک به نحو متعارف استفاده کند و از تغییر کاربری یا استفاده غیرمتعارف خودداری کند.
2. پرداخت به موقع اجاره‌بها: مستأجر باید اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت کند. عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت دو ماه، موجب حق فسخ برای موجر می‌شود.
3. حفظ و نگهداری ملک: مستأجر موظف است از ملک به خوبی نگهداری کند و از ایراد خسارت به آن خودداری نماید.
4. عدم انتقال منافع به غیر: مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه موجر، ملک را به دیگری واگذار کند (مگر در مواردی که در قرارداد این حق برای او پیش‌بینی شده باشد).
5. تخلیه به موقع ملک: در پایان مدت قرارداد، مستأجر باید ملک را تخلیه کند، مگر این که شرط تمدید در قرارداد وجود داشته باشد.

نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره

برای جلوگیری از بروز اختلاف و تضمین حقوق مستأجر، توجه به نکات زیر در تنظیم قرارداد اجاره ضروری است:

1. تعیین دقیق مشخصات طرفین: نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و شماره تماس طرفین باید به دقت در قرارداد ذکر شود.
2. توصیف دقیق ملک مورد اجاره: آدرس کامل، مساحت، تعداد اتاق‌ها، طبقه، پلاک ثبتی و سایر مشخصات ملک باید در قرارداد ذکر شود.
3. تعیین مدت اجاره: تاریخ شروع و پایان اجاره باید به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود.
4. تعیین میزان اجاره‌بها و نحوه پرداخت: مبلغ اجاره‌بها، تاریخ پرداخت، نحوه پرداخت (نقدی، چک، واریز به حساب) و میزان ودیعه باید در قرارداد مشخص شود.
5. ذکر شرایط تمدید یا فسخ: شرایط تمدید قرارداد، میزان افزایش اجاره‌بها در صورت تمدید، و شرایط فسخ قرارداد باید به صورت شفاف در قرارداد ذکر شود.
6. تعیین مسئول پرداخت هزینه‌ها: مسئول پرداخت هزینه‌های شارژ، قبوض آب، برق، گاز، تلفن و اینترنت باید در قرارداد مشخص شود.
7. ذکر وضعیت ملک در زمان تحویل: وضعیت ملک، لوازم موجود در آن و هرگونه عیب و نقص باید در زمان تحویل در صورتجلسه‌ای ثبت و به قرارداد پیوست شود.

توصیه حقوقی: برای تنظیم قرارداد اجاره، از نمونه قراردادهای استاندارد استفاده کنید یا با یک مشاور حقوقی مشورت کنید. قرارداد را در دو نسخه تنظیم کرده و هر دو نسخه را امضا کنید.

نحوه مواجهه با اختلافات اجاره

در صورت بروز اختلاف با صاحبخانه، مراحل زیر را دنبال کنید:

1. مذاکره مستقیم: ابتدا سعی کنید از طریق گفتگو و مذاکره مستقیم، اختلاف را حل کنید.
2. مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی: در صورت عدم حل اختلاف از طریق مذاکره، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
3. ارسال اظهارنامه رسمی: برای ثبت ادعا و اعلام رسمی موضع خود، اظهارنامه‌ای از طریق دفاتر خدمات قضایی یا پست سفارشی برای طرف مقابل ارسال کنید.
4. مراجعه به شورای حل اختلاف: برای اختلافات با مبلغ کمتر از 200 میلیون تومان، ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.
5. طرح دعوا در دادگاه: در صورت عدم حل اختلاف در شورا یا برای اختلافات با مبلغ بیشتر، به دادگاه مراجعه کنید.

نمونه کاربردی: خانم جعفری با موجر خود بر سر تعمیرات اساسی ساختمان دچار اختلاف شد. ابتدا از طریق مذاکره تلاش کرد مسئله را حل کند، اما به نتیجه نرسید. سپس با مشاوره تلفنی با وکیل، اظهارنامه‌ای برای موجر ارسال کرد و مهلت 15 روزه برای انجام تعمیرات تعیین نمود. پس از بی‌توجهی موجر، به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و شورا حکم به انجام تعمیرات توسط موجر داد.

توصیه حقوقی: در تمام مراحل حل اختلاف، مستندات، مکاتبات و مدارک خود را به دقت حفظ کنید. از مکالمات مهم با موجر، یادداشت‌برداری کنید یا در صورت امکان، ضبط صوت تهیه کنید (البته با رعایت قوانین مربوط به حریم خصوصی).

نتیجه گیری

حقوق مستأجر در برابر صاحبخانه، موضوعی است که در سال‌های اخیر با افزایش چشمگیر اجاره‌بها و تنش‌های موجود در بازار مسکن، اهمیت بیشتری یافته است. آگاهی از این حقوق، نه تنها می‌تواند مستأجران را در مواجهه با چالش‌های حقوقی توانمند سازد، بلکه به برقراری تعادل در روابط موجر و مستأجر نیز کمک می‌کند. همان‌طور که در بخش‌های پیشین به تفصیل بررسی شد، قوانین و مقررات متعددی بر روابط موجر و مستأجر حاکم است که حقوق و تکالیفی را برای هر دو طرف قرارداد اجاره تعیین می‌کنند. با این حال، عدم آگاهی بسیاری از مستأجران از حقوق قانونی خود، زمینه را برای سوءاستفاده برخی موجران فراهم کرده است.

یکی از مهم‌ترین نکاتی که مستأجران باید به آن توجه داشته باشند، اهمیت تنظیم قرارداد اجاره به صورت مکتوب، شفاف و جامع است. قرارداد اجاره به عنوان سند تعیین‌کننده حقوق و تکالیف طرفین، نقش بسزایی در پیشگیری از اختلافات آتی دارد. متأسفانه، در بسیاری از موارد، قراردادهای اجاره به صورت شفاهی منعقد می‌شوند یا در قالب فرم‌های چاپی ساده و بدون ذکر جزئیات ضروری تنظیم می‌گردند. این امر، منشأ بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر است. توصیه می‌شود مستأجران پیش از امضای قرارداد، تمامی بندهای آن را به دقت مطالعه کنند و در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی بهره‌مند شوند.

نکته دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، تفاوت میان اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است. این تفاوت، به ویژه در مورد حق تمدید قرارداد، اهمیت زیادی دارد. در اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۵۶ (اماکنی که قبل از سال ۱۳۷۶ با سند رسمی اجاره داده شده‌اند)، مستأجر حق تمدید قرارداد را دارد و موجر نمی‌تواند بدون وجود یکی از موارد مصرح در قانون، حکم تخلیه بگیرد. اما در اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۷۶ (اجاره‌های بعد از سال ۱۳۷۶)، اصل بر عدم تمدید خودکار است مگر این که در قرارداد شرط تمدید درج شده باشد. بنابراین، در اجاره‌های جدید، ذکر شرط تمدید در قرارداد اهمیت زیادی دارد و می‌تواند امنیت سکونت مستأجر را تضمین کند.

رعایت سقف افزایش اجاره‌بها، یکی دیگر از موضوعات مهمی است که مستأجران باید از آن آگاه باشند. بر اساس مصوبات ستاد تنظیم بازار و شورای عالی مسکن، سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ برای کلان‌شهر تهران ۲۵ درصد، سایر کلان‌شهرها ۲۰ درصد و دیگر شهرها ۱۵ درصد تعیین شده است. موجر نمی‌تواند بیش از این میزان، اجاره‌بها را افزایش دهد و در صورت درخواست افزایش بیش از سقف قانونی، مستأجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند. متأسفانه، بسیاری از مستأجران به دلیل ترس از دست دادن سرپناه یا مواجهه با دشواری‌های یافتن مسکن جدید، به افزایش غیرقانونی اجاره‌بها تن می‌دهند.

حق بهره‌مندی از ملک سالم و قابل سکونت، یکی دیگر از حقوق اساسی مستأجر است که باید مورد توجه قرار گیرد. موجر مکلف است ملکی را تحویل مستأجر دهد که قابل سکونت و استفاده متعارف باشد. در صورت وجود عیوب اساسی که مانع استفاده متعارف شود، مستأجر می‌تواند درخواست تعمیر، کاهش اجاره‌بها یا حتی فسخ قرارداد کند. همچنین، در طول مدت اجاره، موجر مسئول تعمیرات اساسی ملک است. تعمیرات اساسی مانند تعمیر سقف، دیوارها، سیستم فاضلاب، سیستم گرمایشی و سرمایشی اصلی ساختمان، بر عهده موجر است.

حق سکونت و استفاده متعارف از ملک مورد اجاره، یکی دیگر از حقوق مهم مستأجر است. موجر نمی‌تواند بدون اجازه مستأجر وارد ملک شود یا مانع استفاده متعارف او شود. این حق، از حریم خصوصی مستأجر حمایت می‌کند و به او اطمینان می‌دهد که در طول مدت قرارداد، می‌تواند با آرامش در ملک سکونت کند.

در صورت بروز اختلاف با صاحبخانه، مستأجران باید مراحل قانونی را برای حل اختلاف طی کنند. این مراحل شامل مذاکره مستقیم، مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی، ارسال اظهارنامه رسمی، مراجعه به شورای حل اختلاف و در نهایت، طرح دعوا در دادگاه است. توصیه می‌شود مستأجران در تمام مراحل حل اختلاف، مستندات، مکاتبات و مدارک خود را به دقت حفظ کنند و از مکالمات مهم با موجر، یادداشت‌برداری کنند یا در صورت امکان، ضبط صوت تهیه کنند.

یکی از چالش‌های اصلی در حوزه حقوق مستأجران، عدم دسترسی آسان و کم‌هزینه به مشاوره حقوقی تخصصی است. بسیاری از مستأجران به دلیل ناآگاهی از حقوق خود یا عدم توانایی مالی برای مشاوره با وکلا، از حقوق قانونی خود چشم‌پوشی می‌کنند. در این میان، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی، با فراهم آوردن امکان دسترسی آسان و کم‌هزینه به مشاوره‌های حقوقی تخصصی، نقش مهمی در آگاه‌سازی مستأجران از حقوق قانونی خود و راهنمایی آنها در مواجهه با چالش‌های حقوقی دارند.

امید است با افزایش آگاهی مستأجران از حقوق قانونی خود، شاهد کاهش اختلافات و برقراری روابط عادلانه‌تر میان موجران و مستأجران باشیم. همچنین، نقش قانون‌گذار و نهادهای نظارتی در وضع و اجرای قوانین حمایتی از مستأجران و ایجاد تعادل در بازار اجاره مسکن، بسیار حائز اهمیت است. در شرایط کنونی که بخش قابل توجهی از جمعیت کشور، به ویژه در کلان‌شهرها، اجاره‌نشین هستند، توجه به حقوق مستأجران و تلاش برای رفع چالش‌های موجود در این حوزه، یکی از ضروریات سیاست‌گذاری مسکن است.

در پایان، باید تأکید کرد که برقراری تعادل در روابط موجر و مستأجر، مستلزم آگاهی هر دو طرف از حقوق و تکالیف قانونی خود و احترام متقابل به این حقوق است. موجران نیز باید بدانند که رعایت حقوق مستأجران، نه تنها یک الزام قانونی، بلکه گامی در جهت ایجاد روابط پایدار و سازنده است که در بلندمدت، به نفع هر دو طرف خواهد بود. مستأجران نیز با آگاهی از حقوق خود و پایبندی به تکالیف قانونی‌شان، می‌توانند در فضایی آرام و به دور از تنش، از محل سکونت خود بهره‌مند شوند.

خدمات مشاوره حقوقی تلفنی ما، با بهره‌گیری از وکلای متخصص در حوزه املاک و مستغلات، آماده پاسخگویی به سؤالات شما در زمینه حقوق مستأجر و ارائه راهکارهای قانونی برای مواجهه با چالش‌های موجود در این حوزه است. تنها با یک تماس، می‌توانید از مشاوره‌های حقوقی تخصصی بهره‌مند شوید و با آگاهی کامل، حقوق قانونی خود را پیگیری کنید. به یاد داشته باشید که آگاهی از حقوق قانونی، قدرت دفاع از آنها را به شما می‌دهد.

خدمات موسسه حقوقی وکلای تلفنی شامل مشاوره حقوقی (به صورت مشاوره حقوقی تلفنی، مشاوره حقوقی حضوری، مشاوره حقوقی انلاین و رایگان )، نگارش اوراق قضایی اعم از (دادخواست، شکوائیه، اظهارنامه و ...)، تنظیم قرارداد، انعقاد قرارداد وکالتی و ... می باشد. جهت دریافت هر یک از خدمات فوق در هر ساعت از شبانه روز حتی در ایام تعطیل  و مشورت با وکیل با شماره 09212242670 و یا 02147625900 تماس بگیرید.