اگر جزو کسبه بازار یا به دنبال خرید ملک تجاری باشید حتما مطالبی درباره سرقفلی شنیده اید! چون خرید و فروش سرقفلی یکی از امور متداول در میان کسبه و بازاریان است. اما خب بسیاری از افراد عادی از چیستی سرقفلی و نحوه خرید و فروش آن بی اطلاعند.
اگر شما هم جزو افرادی هستید که نمیدانید سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق مالکیت دارد، با موسسه حقوقی وکلای تلفنی همراه باشید.
منظور از سرقفلی چیست؟
سرقفلی که بسیاری از افراد آن را همان حق کسب و پیشه میدانند، یک حق قانونی برای مستاجرین املاک تجاری است. قانونگذار با در نظر گرفتن این حق در اصل خواسته از مستاجرین املاک تجاری که باعث آبادی آن ملک شده اند، حمایت کند.
برای درک بهتر ماهیت سرقفلی یک مثال میزنم؛ تصور کنید شما یک باب مغازه که قبلا خالی بوده اجاره میکنید و این مغازه متروکه را تبدیل به یک مغازه کیف و کفش میکنید. شما مسلما برای رونق کسب و کار و افزایش فروشتان اقداماتی انجام خواهید داد. همین اقدامات و رونق کسب و کار شما باعث شهرت یافتن مغازه مذکور میشود. حالا اگر مالک یا همان موجر، بعد از اتمام قرارداد از شما بخواهد ملک را تخلیه کنید چه اتفاقی خواهد افتاد؟! در این زمان شما مجبور هستید مغازه دیگری اجاره کرده و به اصطلاح از صفر شروع کنید!
همه ما میدانیم که وقوع این اتفاق، بی عدالتی محض در حق مستاجر خواهد بود. پس قانونگذار برای جلوگیری از بی عدالتی در حق مستاجر، مالک را موظف میکند که برای او اولویت قائل شود. به عبارت دیگر مالک ملک تجاری در قرارداد سرقفلی دو وظیفه در مقابل مستاجر دارد؛
- این که قرارداد اجاره را تمدید کند و مجددا ملک را به او اجاره دهد و به نوعی برای او اولویت قائل شود.
- با توجه به مبلغی که در ابتدای تنظیم قرارداد از مستاجر دریافت کرده، اجاره بهای ماهانه کمتری از او بگیرد و هنگام تخلیه ملک همان مبلغ را به نرخ روز به او بازگرداند.
آیا حق سرقفلی قابل خرید و فروش است؟
از نظر شرع اسلام، خرید و فروش سرقفلی امر مباحی است. در نتیجه طبق قانون جمهوری اسلامی ایران نیز این عمل ممکن خواهد بود. یعنی مستاجری که به صورت سرقفلی ملک تجاری را اجاره کرده، میتواند حق سرقفلی آن را بفروشد.
فقط خرید و فروش سرقفلی یک شرط دارد و آن هم این که حتما باید با اجازه مالک باشد. بنابراین با این که این حق به مستاجر تعلق دارد و در اصل جزو دارایی ها و حقوق وی به شمار میرود، اما قانون فروش آن را مشروط به اجازه مالک اصلی ملک کرده است.
برای انتقال حق سرقفلی چه باید کرد؟
خرید و فروش سرقفلی فقط یکی از حالات انتقال این حق است که انتقال اختیاری نام میگیرد. دو حالت دیگر انتقال سرقفلی عبارتند از؛
- انتقال قهری؛ ارث رسیدن سرقفلی همان انتقال قهری آن است. به این صورت که اگر مستاجر فوت کند حق سرقفلی نیز همراه با دیگر اموالش به ورثه او منتقل خواهد شد. بنابراین در این حالت، اراده مالک ملک و مستاجر هیچ دخالتی ندارد.
- انتقال قضایی؛ این حالت نیز مختص مواقعی است که مالک یا مستاجر با حکم قضایی مجبور به انتقال سرقفلی میشوند.
حال این که انتقال سرقفلی در هر یک از این حالت ها، مراحل متفاوتی دارد. البته انتقال قضایی و انتقال اختیاری تقریبا مراحل یکسانی دارند و در نهایتِ هر دوی آن ها، مستاجر باید با سند رسمی یا عادی این حق را به طرف مقابل منتقل کند.
مزایای انتقال سرقفلی با سند رسمی
در حال حاضر برای هر یک از حالات سه گانه انتقال سرقفلی، یک سند جدا تنظیم میشود. منتهی در انتقال اختیاری که همان خرید و فروش سرقفلی است، دارنده حق سرقفلی میتواند با سند عادی یا سند رسمی این حق را منتقل کند.
مسلما انتقال سرقفلی با سند رسمی مزایای بیشتری دارد. درست مثل خرید و فروش و انتقال سایر اموال غیر منقول که با سند رسمی، مطمئنتر هستند.
البته گفته میشود انتقال سرقفلی با سند رسمی شرایط خاصی دارد و فقط تحت این شرایط است که مستاجر میتواند این حق را با سند رسمی به دیگری منتقل کند. برای اطلاع از این شرایط توصیه میکنم مشاوره حقوقی تلفنی موسسه حقوقی وکلای تلفنی را خریداری نمایید. در این مشاوره حقوقی، وکلای ما تمام شرایط شما را بررسی کرده و سپس به شما خواهند گفت که آیا میتوانید سرقفلی را با سند رسمی منتقل کنید یا خیر.
مجازات انتقال سرقفلی بدون اذن موجر
اگر مستاجر بدون اذن مالک ملک تجاری اقدام به فروش و انتقال سرقفلی آن کند، مالک میتواند بر علیه او طرح دعوا کند. چون همانطور که گفته شد خرید و فروش سرقفلی منوط به اذن مالک است. به دنبال طرح دعوای مالک در محاکم قضایی، حکم تخلیه ملک صادر شده و نیمی از حق سرقفلی مستاجر لغو خواهد شد. یعنی ارزش سرقفلی مستاجر، به نصف کاهش خواهد یافت.
در چه صورت میتوان برای خرید و فروش سرقفلی اقدام کرد؟
مستاجر در 4 صورت میتواند برای خرید و فروش سرقفلی و انتقال اختیاری آن اقدام کند؛
- در صورتی که بر سر این موضوع با موجر توافق کرده باشد.
- در صورتی که انتقال و فروش سرقفلی در مدت اجاره را شرط کرده باشد.
- در صورتی که از محاکم قضایی حکم انتقال دریافت کرده باشد.
- در صورتی که رضایت مالک را برای انتقال سرقفلی، جلب کرده باشد.
علی الظاهر مورد چهارم بهترین حالت است که این روزها اکثر مستاجران آن را به دیگر موارد ترجیح میدهند!
اگر چنانچه بر سر خرید و فروش سرقفلی با مالک توافق و شرط نکرده اید و الان هم مالک راضی به انتقال اختیاری آن نیست، میتوانید سوال خود را همراه با جزئیات کامل در قالب مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان ما مطرح کنید. کارشناسان و وکلای موسسه حقوقی وکلای تلفنی پس از بررسی سوال، شما را راهنمایی خواهند کرد.
| سوالات حقوقی ملکی |
| اعاده دادرسی در دعوای سرقفلی |
| مشاوره حقوقی سرقفلی |
| مشاوره حقوقی ملکی |
| درباره ما |
نظرات
بهنام رحمانی فرد
سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت میکند و در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه کردهو به مستأجر بازمیگرداند. سرقفلی به مبلغی گفته میشود که موجر ملک تجاری، در ابتدای مدت اجاره از مستأجر ملک دریافت میکند و طبق قانون در پایان مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر بازمیگرداند. برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد: اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کردهاید یا حق کسب و پیشهای که برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید. اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت: درصورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) میتواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند. توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: درصورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجارهاش منقضی شده یا خیر. در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجارهنامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید. انتقال اختیاری سرقفلی: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل میشود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی. انتقال قهری سرقفلی: زمانی انتقال قهری مطرح میشود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد. انتقال قضایی سرقفلی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده میشود، این انتقال را «انتقال قضایی» میگویند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال میدهند، مرتکب تخلف شدهاند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. اگر سند سرقفلی عادی بوده و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی میتواند آن را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمیتواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند. در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، میتواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمیتواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند. انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط میکند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال میدهند، مرتکب تخلف شدهاند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شود «حق انتقال به غیر را دارد.» بنابراین مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، بهمعنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. درصورتیکه در سند سرقفلی، عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد.
محمدی
بحث سرقفلی و قوانین و رویه های قانونی مرتبط با آن به خصوص در اماکن تجاری قدینی مثر بازار تهران به فراوانی یافت میشود بسیاری از مالکین و مستاجرین که سالها در این اماکن مشغول کسب و کار هستند از حقوق قانونی خویش مطلع نیستند و همین امر مشکلاتی را برای طرفین ایحاد کرده این مشکلا به خصوص در زمان فوت یکی از موحر یا مستاجرین بحرانی تر نیز میشود بنابراین بهترین راه حل قبل از ار اقدامی صحبت با یک مشاور متخصص و باتجربه است که بارها در محاکم با موارد و مشکلات مشابه برخورد داشته توصیه میکنم از مشاوره های تخصصی بهره بگیرید
سید محمد مهدی خلیل زاده
سرقفلی را هم مالک و هم مستاجر می توانند منتقل کنند . انتقال حق سرقفلی به چند روش صورت می گیرد . شیوه های انتقال حق سرقفلی وابسته به نوع قراردادی است که منتقل می شود
محمد صادق تیغ نورد
با سلام و احترام، یکی از حقوق مالی که بسیاری از افراد نسبتبه آن آگاهی چندانی ندارند مبحث مربوط به سرقفلی میباشد. به زبان ساده باید گفت سرقفلی حقی است که طی آن شخصی از دولت از حق کسب پیشه و تجارت شخصی حمایت مینماید که آن فرد با توجه به سابقهای که ایجاد نموده است توانسته تا حد زیادی به یک کسب و کار جان بخشیده و برای خود اعتباری را کسب نماید. تصور کنید مغازهای را که در یک خیابان بهصورت خالی باشد و شخصی سالها در آن به خرید و فروش کفش پارچه یا سایر محصولات مشغول شود و بعد از آن تا مدتها مردم این مغازه را به آن نام صاحب شغل یل مستاجر بشناسند. چنین کسی که شغل و کسبوکار وی تبدیل به برند شدهاست حتماً و یقیناً مورد حمایت قانونگذار خواهد بود.بهصورت تبیین حق ایجاد شده نیز دارای آثار و نتایجی هست قابل انتقال بوده و میتواند بهصورت قهری یا بهصورت قانونی به دیگران منتقل شود و شرایط خاصی دارد که قانون برای آن پیشبینی نموده است. برای دانستن جزئیات مربوط به سرقفلی شرایط نقل و انتقال ما شرایط اختلاف بین مالک و مستأجر شرایط به ارث رسیدن و سایر موارد مربوط به آن میتوانید با وکلای مؤسسه وکیل تلفنی هماهنگ کرده و مشکل خویش را برطرف نمایید.
سپیده کرمی
درود،خرید سرقفلی مغازه ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، امکان پذیر می باشد . اما باید آثار و عواقب حقوقی آن را مد نظر قرار داد ؛ چرا که خریدار سرقفلی ، نمی تواند بدون اجازه مالک ، در ملک تغییرات کلی ایجاد کرده و یا شغل خود را تغییر دهد . همچنین ، فروش سرقفلی توسط مستاجر ، می بایست با رضایت مالک باشد .
mohamad sheykhi
از نظر شرع اسلام، خرید و فروش سرقفلی امر مباحی است. در نتیجه طبق قانون جمهوری اسلامی ایران نیز این عمل ممکن خواهد بود. یعنی مستاجری که به صورت سرقفلی ملک تجاری را اجاره کرده، میتواند حق سرقفلی آن را بفروشد. فقط خرید و فروش سرقفلی یک شرط دارد و آن هم این که حتما باید با اجازه مالک باشد. بنابراین با این که این حق به مستاجر تعلق دارد و در اصل جزو دارایی ها و حقوق وی به شمار میرود، اما قانون فروش آن را مشروط به اجازه مالک اصلی ملک کرده است.
محمد مهدی احمدی
از نظر شرع اسلام، خرید و فروش سرقفلی امر مباحی است. در نتیجه طبق قانون جمهوری اسلامی ایران نیز این عمل ممکن خواهد بود. یعنی مستاجری که به صورت سرقفلی ملک تجاری را اجاره کرده، میتواند حق سرقفلی آن را بفروشد. فقط خرید و فروش سرقفلی یک شرط دارد و آن هم این که حتما باید با اجازه مالک باشد. بنابراین با این که این حق به مستاجر تعلق دارد و در اصل جزو دارایی ها و حقوق وی به شمار میرود، اما قانون فروش آن را مشروط به اجازه مالک اصلی ملک کرده است
فریبرز ذوالفقاری
با سلام که بسیاری از افراد آن را همان حق کسب و پیشه میدانند، یک حق قانونی برای مستاجرین املاک تجاری است. قانونگذار با در نظر گرفتن این حق در اصل خواسته از مستاجرین املاک تجاری که باعث آبادی آن ملک شده اند، حمایت کند. برای درک بهتر ماهیت سرقفلی یک مثال میزنم؛ تصور کنید شما یک باب مغازه که قبلا خالی بوده اجاره میکنید و این مغازه متروکه را تبدیل به یک مغازه کیف و کفش میکنید. شما مسلما برای رونق کسب و کار و افزایش فروشتان اقداماتی انجام خواهید داد. همین اقدامات و رونق کسب و کار شما باعث شهرت یافتن مغازه مذکور میشود