امروز به خاطر رشد شهرنشینی و عدم تمکن مالی خیلی از افراد برای خرید خانه، روند اجاره نشینی در کشور رشد فوق العاده ای را نشان می دهد. طبق آخرین آمارها از وزارت مسکن و شهرسازی و همچنین مرکز آمار کشور، چیزی حدود ۶۰ درصد مردم ایران، اجاره نشین هستند. همین موضوع سبب شده است که مشکلات حقوقی و مختلفی برای صاحبخانه ها ( یا اصطلاحا موجر ) و مستاجرین به وجود بیاید. اجاره نامه ها عمدتاً به صورت مسکونی یا تجاری تنظیم می شوند. مستاجر در قرارداد صراحتا خود را مکلف می کند که به صورت ماهانه، اجاره بها را بدهد و از امکاناتی که صاحب ملک در اختیار او قرار داده است، به نحو احسن استفاده کند.
در این قرارداد حتماً باید چند نکته لحاظ شده باشد. مثلاً حتماً باید موجر، مالک مال منقول ( به طور مثال خانه، آپارتمان و مغازه ) باشد. مدت اجاره باید دقیقا در قرارداد تعیین شود. هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، باید حتماً بالغ و عاقل باشند و اجاره نامه به صورت کتبی در سامانه های مختلف اسناد و املاک ثبت شود.
متاسفانه به دلایل مختلف در همین قراردادها، اختلافاتی پیش می آید که باعث شده است پرونده هایی قضایی زیادی در حوزه روابط موجر و مستاجر داشته باشیم. با این اوصاف وکیل روابط موجر و مستاجر با اشراف کامل به قوانین مربوط به این دو قشر، می تواند برای احقاق حقوق افراد کمک شایانی کند.
عین مستاجره در واقع مورد اجاره است. وقتی که عین مستاجره (مثلا خانه، واحد آپارتمانی، مغازه و ...) اجاره داده میشود، مستاجر، مالک منافع مستاجره می شود. یعنی مستاجر می تواند از تمام ویژگیها و امکانات مورد اجاره داده شده، استفاده کنند. مسلما هر دو طرف (موجر و مستاجر) نسبت به هم وظایفی دارند که به صورت کامل در قوانین مربوط به موجر و مستاجر تشریح شده است
ماده ۴۶۶ قانون مدنی صراحتا تصریح میکند که ((اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می نامند.)) با این اوصاف میتوان کسی که اجاره نشین است را مستاجر، صاحب خانه را موجر و خانه یا مغازه یا ماشین و ... که عملا اجاره داده می شود را، عین مستاجره در نظر گرفت.
اما سوال مهم که موضوع اصلی مقاله هم هست، این است که آیا فردی که خودش مستاجر است، می تواند خانه، مغازه و ... را به فرد دیگری اجاره دهد؟ آیا مستاجر اول می تواند مورد اجاره را به مستاجر دوم بدهد؟ به عبارت دیگر اجاره دادن مال اجاره ای، امکان پذیر است؟
طبق قانون، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره است. یعنی میتواند به واسطه هزینهای که برای اجاره می دهد از عین مستاجره منافعی داشته باشد. شاید سادهترین منفعت مستاجر از اجاره کردن یک واحد مسکونی، این باشد که در آن خانه اسکان دارد و آن خانه سرپناه او (حداقل به مدت یک سال) به شمار می آید. اما طبق ماده ۴۷۴ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، مستاجران می توانند مال اجاره را نیز اجاره بدهند. مگر اینکه در قرارداد اجاره، دقیقاً این موضوع قید شده باشد.
اگر در قرارداد اجاره نامه، قید شده باشد که مستاجر حق اجاره عین مستاجره را ندارد، ولی مستاجر سرپیچی کند و جزئا یا کلا عین مستاجره را به مستاجر دوم اجاره دهد، آنگاه مالک میتواند به موجب اجاره دادن مال اجاره ای بدون اذن او، شکایت کند. جرم چنین فردی نیز کلاهبرداری است و مجازات کلاهبرداری دارد.
با این تفاسیر بهترین راهکار برای حل مشکلات و اختلافات بین موجر و مستاجر، استفاده از وکیل موجر و مستاجر است. موسسه حقوقی وکلای تلفنی توسط کارشناسان و متخصصین مجرب در این حوزه، آماده ارائه انواع مشاوره حقوقی تلفنی و مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان است. کافی برای مشاوره حقوقی با وکیل ملکی یا شکایت از مستاجر، با همکاران ما تماس حاصل فرمایید.
مشاوره حقوقی تخلیه فوری |
سوال حقوقی ملکی |
مشاوره حقوقی اجاره |
مشاوره حقوقی ملکی |
درباره ما |
مدت زمان مشاوره حقوقی | اجرت (تومان) | پرداخت |
---|---|---|
10دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 150,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 10دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: 10دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 150,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
۲۰ دقیقه مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 250,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: ۲۰ دقیقه مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: ۲۰ دقیقه مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 250,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
30 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 280,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 30 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: 30 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 280,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
60 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 350,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 60 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: 60 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 350,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
مدت زمان مشاوره حقوقی | اجرت (تومان) | پرداخت |
---|---|---|
۱۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل | 120,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: ۱۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: ۱۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 120,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
۱۵ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل | 170,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: ۱۵ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: ۱۵ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 170,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
۲۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل | 200,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: ۲۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: ۲۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 200,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
۳۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل | 260,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: ۳۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: ۳۰ دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 260,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
۱ ساعت مشاوره حقوقی با وکیل | 300,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: ۱ ساعت مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: ۱ ساعت مشاوره حقوقی با وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 300,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
مشاوره حقوقی حضوری | 1,000,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: مشاوره حقوقی حضوری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: مشاوره حقوقی حضوری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 1,000,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
مطالعه اوراق پرونده به همراه 5 دقیقه مشاوره حقوقی توسط وکیل | 200,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: مطالعه اوراق پرونده به همراه 5 دقیقه مشاوره حقوقی توسط وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: مطالعه اوراق پرونده به همراه 5 دقیقه مشاوره حقوقی توسط وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 200,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
نگارش نامه ها و درخواست های اداری | 500,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: نگارش نامه ها و درخواست های اداری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: نگارش نامه ها و درخواست های اداری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 500,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
5دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری | 80,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 5دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: 5دقیقه مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 80,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
محاسبه فوری دیه توسط وکیل | 150,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: محاسبه فوری دیه توسط وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: محاسبه فوری دیه توسط وکیل (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 150,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
محاسبه فوری مهریه به نرخ روز | 200,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: محاسبه فوری مهریه به نرخ روز (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)درخواست جهت: محاسبه فوری مهریه به نرخ روز (بعد از پرداخت وکلای زیر ۵ دقیقه با شما تماس میگیرند)لطفا مبلغ 200,000 هزارتومان را به شماره کارت 6219861069798741 به نام آناهیتا توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را در فرم زیر ثبت نمایید. |
© 2021. وکلای تلفنی . تمامی حقوق مادی و معنوی سایت محفوظ می باشد.
نظرات
میکائیل
سلام خسته نباشید ببخشید خواستم بدونم اگه ملکی ب اسم بنده باشه و در نبود من برادرم بدون اجازه اون ملک رو اجاره داده باشه می تونم شکایت کنم ؟
سحر نیک پور
سلام، اگر در قرارداد اجاره نامه، قید شده باشد که مستاجر حق اجاره عین مستاجره را ندارد، ولی مستاجر سرپیچی کند و جزئا یا کلا عین مستاجره را به مستاجر دوم اجاره دهد، آنگاه مالک میتواند به موجب اجاره دادن مال اجاره ای بدون اذن او، شکایت کند. جرم چنین فردی نیز کلاهبرداری است و مجازات کلاهبرداری دارد. با این تفاسیر بهترین راهکار برای حل مشکلات و اختلافات بین موجر و مستاجر، استفاده از وکیل موجر و مستاجر است. موسسه حقوقی وکلای تلفنی توسط کارشناسان و متخصصین مجرب در این حوزه، آماده ارائه انواع مشاوره حقوقی تلفنی و مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان است.
محمد صادق تیغ نورد
با سلام و احترام، یکی از پرکاربرد ترین عقود ممکن در جهان امروز و در کشور ما ایران ، عقد اجاره می باشد. انسان های زیادی را می شناسیم که از روستا های دور و نزدیک به حاشیه شهر ها پناه آورده و یا از شهر کوچک خود مهارجت کرده و به شهر های بزرگ نقل مکان می نمایند. طبیعتا چنین افرادی نمی توانند همگی صاحب ملک املاک باشند و به ناچار و بسته به تمکن مالی خود در منازل کوچک و بزرگ بعنوان مستاجر ساکن می گردند . افراد زیادی را می شناسیم که هم خانه ، مغازه ، انباری و حتی پارکینک استیجاری دارند و برای هر کدام از آنها قرارداد اجاره جدا منعقد نموده اند . پس دانستن تمام شرایط لازم جهت کمک به کسی که نیازمند کمک در این گونه موارد است لازم و ضروری می باشد . یکی از موضوعاتی که بین افراد همیشه محل اختلاف است اجاره دادن عین مستاجره می باشد که آیا مستاجر چنین حقی دارد یا خیر ؟ در این گونه موارد بیشتر به قرارداد فی مابین استناد می گردد که در آن به مباشرت ذکر شده یا اینکه چنین مساله ای در قرارداد مسکوت است که در صورت سکوت قرارداد باید به مواد عام قانونی رجوع کرد که ماده 474 قانون مدنی چنین اجازه ای را به شخص مستاجر می دهد. البته همواره اختلافات زیادی در روابط موجر و مستاجر وجود دارد که جهت آگاهی بیشتر باید با یک وکیل متخصص ارتباط برقرار نمود.
mohamad sheykhi
بر اساس مال مورد اجاره از عقد اجاره را می توان به دو قسمت تقسیم نمود: نوع اول اجاره اشیا است که در آن مستاجر در برابر عوض معلوم، مالک منافع مال دیگری می گردد. نوع دوم اجاره اشخاص می باشد که منظور از آن بر عهده گرفتن انجام عملی توسط شخصی در برابر یک عوض معلوم است. مثلاً در صورتی که حسن برای رنگ آمیزی خانه خود با سعید قرارداد اجاره ای منعقد کند و در برابر کاری که سعید انجام می دهد مبلغ سه میلیون تومان به او بدهد چنین عقدی که بین آن ها منعقد گردیده است؛ اجاره اشخاص است. در حقیقت سعید به اجاره حسن جهت رنگ آمیزی منزل گمارده شده است. در عقد اجاره اشخاص به کسی که انجام عملی را در مقابل یک عوض قبول میکند اجیر گفته می شود و به کسی که از عمل دیگری استفاده میکند مستأجر گفته میشود و به عوض اینکه مستاجر به اجیر پرداخت می نماید اجرت گفته می شود. ویژگی های عقد اجاره ویژگی های عقد اجاره عقد اجاره مانند تمامی عقود دارای صفات و ویژگیهایی است. در این قسمت به بیان این استان خواهیم پرداخت: عقد اجاره یکی از عقود لازم است و عقد لازم عبارت است از عقدی که پس از انعقاد هیچ یک از طرفین نمیتواند به صورت یکجانبه آن را فسخ نمایند و برای فسخ آن باید یا توافق هر دو طرف قرارداد وجود داشته باشد و یا به موجب اختیارات فسخی که قانون مدنی پیش بینی نموده است بتوان آن عقد را فسخ نمود. همچنین عقد لازم با فوت و یا جنون هیچ یک از طرفین محل می گردد بنابراین جز در استثنائاتی که در عقد اجاره وجود دارد این عقد به موجب فوت طرفین منحل نمیشود و هیچ یک از طرفین آن نمی توانند بدون توافق دیگری از عقد را فسخ کند. در قسمت قبل بیان کردیم که عقد اجاره یکی از عقود تملیکی میباشد؛ یعنی به موجب عقد اجاره؛ مستاجر مالک منافع عین مستاجره میگردد ولی باید گفت که عقد اجاره اشیا است که عقدی تملیکی است و در مقابل آن عقد اجاره اشخاص را نمی توان عقد تملیکی دانست بلکه عقد اجاره اشخاص نوعی از عقود عهدی میباشد که به موجب آن برای طرفین تعهد ایجاد می شود. یکی دیگر از ویژگیهای عقد اجاره معوض بودن آن می باشد؛ یعنی چه در اجاره اشیا و چه در اجاره اشخاص در مقابل تملیک منافع و به عهده گرفتن انجام عمل طرف مقابل عوضی را پرداخت می نماید. عقد اجاره یکی از عقود رضایی می باشد و به محض ایجاب و قبول منعقد شده تلقی می شود و دارای هیچ نوع تشریفاتی نیست. اجاره یکی از عقود مستمر است عقد مستمر عقدی است که در طول مدت معینی جاری می باشد مثلاً زمانی که شما قصد خرید یک خودرو را داری و عقد بیع را منعقد می کنید؛ عقدی در همان لحظه ایجاب و قبول منعقد می شود و به پایان میرسد ولی عقدی مانند عقد اجاره منزل که به مدت یک سال منعقد میشود در طول این یک سال عقد تداوم داشته و پس از پایان یکسال به اتمام خواهد رسید بنابراین گفته می شود که عقد اجاره یکی از عقود مستمر است که باید در آن مدت معین مقرر شود. البته چنین شرطی در تمامی عقود اجاره لزومی ندارد مثلا در عقد اجاره حیوان تعیین نمودن منفعت یا به تعیین نمودن مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا هم شود بنابراین در اجاره حیوان می توان به جای تعیین مدت اجاره، مسافت اجاره را معین نمود. در عقد اجاره اشخاص نیز شخص اجیر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امری معین بنابراین ممکن است به جای تعیین مدت به تعیین عمل مورد تعهد سنجش شود بنابراین همانطور که مشاهده می شود در اجاره اشخاص و اجاره حیوانات مدت می تواند معین نباشد اما در عقد اجاره اشیا، مدت همیشه باید معین باشد. یکی دیگر از ویژگیهای عقد اجاره این است که موضوع عقد اجاره باید از اموال قابل بقا باشد و نباید با استفاده مستاجر از مال الاجاره آن مال تلف شده و از بین برود. تعهدات طرفین در عقد اجاره عقد اجاره مانند به هر عقد دیگری برای طرفین عقد، ایجاد تعهد می نماید در این قسمت به بیان تعهدات طرفین عقد اجاره می پردازیم. شخص موجر تعهداتی را به موجب عقد اجاره بر عهده دارد که عبارتند از: باید عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند (ماده ۴۷۶ قانون مدنی) او باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تسلیم نماید که مستاجر بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده کند (ماده ۴۷۷ قانون مدنی) موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری بدهد که منافی با مقصود مستاجر از اجاره مال باشد (ماده ۴۸۴ قانون مدنی). تعمیرات و کلیه مخارج که در عین مستاجره برای امکان استفاده از آن لازم است و آلات و ادواتی که برای امکان استفاده از عین مستاجره لازم می باشد؛ بر عهده مالک است مگر آن که بین آنها بر خلاف این شرط شده باشد و یا اینکه عرف برخلاف آن جاری باشد؛ همانگونه که در حال حاضر عرف جاری بین مردم این است که مخارج لازم برای امکان استفاده مانند سرویس سالیانه کولر یا شارژ ساختمان را بر عهده مستاجر می دانند (ماده ۴۸۶ قانون مدنی). همچنین عقد برای طرف دیگر قرارداد (مستاجر) نیز ایجاد تعهد می نماید و او باید مواردی را رعایت کند. تعهدات طرفین در عقد اجاره از جمله مواردی که باید راعایت کند این است که: در عقد اجاره، مستاجر متعهد می شود که در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی و تفریط نکند. همچنین او باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصود که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند البته اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده به خصوصیت آن منظور نبوده باشد مستاجر میتواند از منفعتی که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معین باشد استفاده کند. از دیگر تعهدات مستاجر این است که مال الاجاره را در زمان هایی که بین طرف مقرر شده پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد باید نقدا بپردازد. انتقال عین مستاجره از جانب موجر به دیگری سوال مورد بحث در این قسمت این است که زمانی که مدت اجاره به پایان نرسیده است آیا موجر میتواند عین مستاجره را به شخص دیگری منتقل کند؟ مثلا عین مستاجره را به شخص دیگری بفروشد و یا اجاره دهد در صورتی که موجر عین مستاجره را به شخص دیگری انتقال دهد سرنوشت چه خواهد بود؟ برای پاسخ به این سوال باید متن ماده ۴۹۸ قانون مدنی را مورد توجه قرار داد و به مفهوم آن دقت نمود. متن ماده ۴۹۸ قانون مدنی از این قرار است: ” اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود؛ اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد” در رابطه با این سوال و متن ماده ۴۹۸ می توان دو حالت را برای آن بیان نمود: حالت اول زمانی است که موجر عین مستاجره را به شخص ثالثی منتقل کند. حالت دوم انتقال عین مستاجره به خود مستاجر می باشد. حال با بررسی این دو حالت وضعیت عقد را در آنها مورد بررسی قرار می دهیم. حالت اول: انتقال عین مستاجره به شخص ثالث از جانب موجر: در چنین حالتی اجارهای که سابق بر انتقال عین مستاجره به ثالث منعقد شده بود به قوت خود باقی خواهد ماند مگر اینکه در زمان انعقاد عقد اجاره موجر برای خود شرط کرده باشد. که در صورتی که بخواهد مالاجاره را به شخص ثالثی منتقل کند، خودش و یا شخص ثالثی حق فسخ اجاره سابق را داشته باشد که در چنین حالتی او میتواند ابتدا اجاره منعقد شده را فسخ نموده و سپس مال الاجاره را به شخص دیگری انتقال دهد اعم از انتقال به صورت بیع یا اجاره یا هر نوع انتقال دیگری. زمانی که موجر برای خود یا ثالث حق فسخ قرارداد را در اجاره پیشبینی نکرده باشد با انتقال مال الاجاره به شخص ثالث مستاجر همچنان باید اقساط مال الاجاره را به شخص موجر بپردازد مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد. در حالتی که حق فسخ برای مالک یا شخص ثالث در عقد اجاره پیشبینی نشده باشد و مالک مال الاجاره را به شخص ثالث منتقل کند این انتقال یک انتقال مال مسلوب المنفعه می باشد چرا که منفعت مال برای مستاجر است و به شخص ثالث منتقل نمی شود بنابراین اگر خریدار جاهل باشد که مال منتقل شده در اجاره شخص دیگری است میتواند عقدی را که منعقد شده فسخ نماید. حالت دوم: حالت دوم حالتی است که شخص موجر عین مستاجره را به خود مستاجر منتقل می کند از انعقاد چنین عقدی ظاهراً برداشت می گردد که اجاره ای که سابق و عقد منعقد شده بود منحل نشده است. مگر اینکه در آن شرط خلافی شده باشد به عبارت دیگر انتقال عین مستاجره به شخص مستاجر نوعی اقاله زمانی است یعنی طرفین توافق بر انحلال اجاره سابق را دارند که البته می توان خلاف آن را شرط نمود. نکته لازم به ذکر در این قسمت این است که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ موارد فسخ و تخلیه را به صورت حصری مشخص نموده است و درج حق فسخ که موضوع ماده ۴۹۸ قانون مدنی میباشد در قراردادهای اجاره تابع سال ۱۳۵۶ که به منظور کسب یا پیشه یا تجارت منعقد شده اند امکان نداشته و باطل است.
فاطمه موسوی نژاد
گاهی افراد با وجود این که حق اجاره دادن ملک به دیگری از آن ها سلب شده با به کارگیری ترفند هایی این کار را انجام می دهند. برای مثال ملک را بدون تنظیم قرارداد به فرد دیگری اجاره می دهند.با وقوع این اتفاق مالک می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تخلیه ملک کرده و شخص را از ملک خارج کند. مستاجر دوم نیز می تواند تمام زیان های خود را از مستاجر اول مطالبه کند. در واقع به این دلیل که شرایط معامله رعایت نشده است برای موجر حق تخلیه و فسخ ایجاد می شود.
فریبرز ذوالفقاری
با سلام ماده ۴۶۶ قانون مدنی صراحتا تصریح میکند که ((اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می نامند.)) با این اوصاف میتوان کسی که اجاره نشین است را مستاجر، صاحب خانه را موجر و خانه یا مغازه یا ماشین و ... که عملا اجاره داده می شود را، عین مستاجره در نظر گرفت
فریبرز ذوالفقاری
با سلام ماده ۴۶۶ قانون مدنی صراحتا تصریح میکند که ((اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می نامند.)) با این اوصاف میتوان کسی که اجاره نشین است را مستاجر، صاحب خانه را موجر و خانه یا مغازه یا ماشین و ... که عملا اجاره داده می شود را، عین مستاجره در نظر گرفت