تماشای طولانی غروب و پیاده روی های دائم تا لب ساحل، اگرچه جزء جدایی ناپذیر از سرمایه گذاری در شمال به حساب می آید، اما مراجعه بسیار زیاد افرادی که به دلیل عدم آشنایی با مسائل حقوقی و نکات گاها بسیار ساده، در پروسه خرید ویلای شمال، متضرر شده و با سند غیرقانونی، کاربری های غیرمسکونی و خسارت هایی بالا، دست به گریبان شده اند، انگیزه ما برای نگارش این مقاله را بالا برد. ارزش ریالی بالای ویلای شمال، این نکته را به ما یادآور می شود که بایستی نکات حقوقی را شفاف و واضح دانست یا دست کم پیش از نهایی کردن معامله با افرادی مشورت نمود که بر جزئیات کار اشراف دارند. از این رو مشاوره حقوقی با یک وکیل کاربلد امری ضروری و اجتناب ناپذیر است. بحث را با تعریف ساده ای از مبایعنامه آغاز می کنیم.

مبایعنامه یک توافق نامه رسمی

مبایعنامه یا بیع نامه، قراردادی است که شرایط خرید یا فروش ملک را تشریح می کند و آنچه در میابعنامه نیاید قابل دفاع نیست. این قرارداد که در دفتر مشاورین املاک تکمیل و نهایی می گردد، فرمی از پیش نگارش شده است که قسمت های خالی آن توسط مشاور املاک و بر اساس شرایط طرفین پر می شود، اگرچه نمی توان چارچوب و محتوای اصلی مبایعنامه را تغییر داد اما در قسمت توضیحات می شود نکات مدنظر را اضافه نمود یا مخالفت خود را با یکی از بند های مبایعنامه عنوان کرد. اشتباهات رایج و مهم ترین نکاتی که در پروسه خرید ملک شمال، هرگز نمی توان بی خیال از کنارشان رد شد در ادامه تشریح شده اند:

- اطلاعات و نوع سند

تکمیل مبایعنامه بر اساس سند و در دفتر مشاورین املاک ، انجام می شود اما دقت کنید باید از روی اصل سند این اتفاق بیفتد نه کپی آن. اطلاعات واقعی ملک از اندازه تا آدرس بایستی با آنچه در سند آمده یکی باشد و این نیاز به تحقیق میدانی و حضور در مکان دارد. در همین مرحله یعنی در زمان تکمیل مبایعنامه بر اساس آنچه در سند قید شده، باید به نوع کاربری ملک و پلاک ثبتی آن دقت کنید، مبادا ویلایی را خریداری کنید که کاربری آن مسکونی نیست! بعلاوه، پلاک ثبتی ملک مانند کدملی، منحصر به فرد و بسیار حیاتی است، از طریق این کدِ واحد می توان همیشه به تمام اطلاعات واقعی ملک دسترسی داشت.

به همراه سند، گواهی پایان کار نیز باید بررسی شود، چنانچه ملک قدیمی است بهتر است پایان کار جدید ارائه شود. ملک نباید در رهن بانک یا در بازداشت مراجع قضایی باشد بنابراین تمام اطلاعات مندرج در اسناد ملک بایستی مطالعه گردد.  برای مشاوره حقوقی تلفنی با برترین وکلای ملکی با شماره 09212242670 تماس بگیرید.

- اگر ملک شما آپارتمان است!

صورت مجلس تفکیکی آپارتمان (سندی که از طرف اداره ثبت صادر می شود و دارایی های هر واحد آپارتمان اعم از پارکینگ، مشاعات و انباری را مشخص می کند) در واحد های آپارتمانی شمال یا ویلا شهرکی، مهم است. به عنوان نمونه نوع پارکینگ باید مشخص شود.

- پارکینگ اختصاصی یا مزاحم؟

بررسی شود که در عقد قرارداد، پارکینگ به صورت اختصاصی (مستقل) قید شده یا مزاحم. در پارکینگ مستقل، دسترسی اختصاصی و مستقیم به پارکینگ برای صاحب ملک تعریف شده اما در پارکینگ مزاحم، ممکن است به هنگام جابه جایی خودرو، نیاز باشد فرد دیگری خودرویش را جابه جا کند، این اتفاق در آپارتمان هایی می افتد که علاوه بر فضای اصلی پارکینگ، فضای دیگری هم برای پارک خودرو ها در نظر گرفته شده.

- استعلام ملک

استعلام ملک ضروری است، عدم وقف یا ورثه ای بودن ملک و نبود آن در طرح های عمرانی شهرداری همچون پل سازی، راه سازی و غیره کاملا واجب است. بعنوان مثال اگر ملک به ارث رسیده لازم است گواهی انحصار وراثت و جزئیات دقیق از تعداد وراث، سهم الارث و گواهی پرداخت مالیات بر ارث داشته باشد.

- ثمن و شیوه پرداخت

ثمن یک اصطلاح حقوقی و به معنای قیمت ملک است که می تواند دقیقا برابر با ارزش و قیمت ویلای شمال یا حتی کمتر و بیشتر از آن باشد. در واقع ثمن حاصل توافق خریدار و فروشنده است و گاها به اشتباه یا تنها موافق با مبلغ مورد نظر یکی از طرفین ثبت می شود که این نیازمند دقت شما به هنگام ثبت این قسمت از مبایعنامه است چون آنچه عقد می شود و شما امضا می کنید قابلیت تغییر ندارد. اگر قرار است بخشی از دریافتی به صورت چک باشد باید حتما استعلام گرفته شود.

- وجه التزام و خسارت تأخیر

وجهی که در قبال عدم انجام تعهدات باید پرداخت شود وجه التزام است. گفته می شود مبلغ تعیین شده باید بقدری باشد که احتمال تخلف یا تصمیمات آنی و سلیقه ای طرفین را به کمترین حد برساند. اگر پس از عقد قرارداد، فروشنده تحویل ملک را دائما به تأخیر انداخت یا به تعهدات نوشته شده وفادار نبود، بر اساس آنچه در مبایعنامه نوشته شده، مشمول خسارت می شود که منطبق بر ماده 338 و 362 قانون مدنی است. در شرایط فسخ قرارداد علاوه بر میزان وجه التزامی باید مدت زمان آن هم مشخص باشد یعنی باید تعیین کرد درصورت عدم تعهد به آنچه قرارداد شده از چه تاریخی، مشمول خسارت خواهیم شد.

ضمنا حتما باید در مبایعنامه این نکته قید شود که جرائم نقدی و وجه التزامی که فرد دریافت می کند هرگز جانشین قرارداد اصلی نیست و علاوه بر این وجه، شخص می تواند خواستار و مطالبه کننده تعهد اصلی باشد چون فسخ معامله بر اساس ماده 219 تنها درصورت رضایت هر دو طرف شدنی است. شما می توانید با موسسه حقوقی وکلای تلفنی تماس گرفته و از خدمات ارسال وکیل به محل تنظیم قراردادهای ملکی بهره مند شوید.

- نکات حقوقی تهاتر و تعویض ملک

نظر به اینکه تهاتر ویلای شمال با ملک تهران، زمین، خودرو و وسایل گران قیمت یک امر متداول است، نکات حقوقی آن را حتما باید در نظر گرفت. شخصی می پرسید آیا تهاتر ویلای شمال با بیت کوین کار درستی است؟ عموما رمز ارز ها پشتوانه حقوقی ندارند و در حال حاضر از طرف هیچ مقام و نهاد دولتی حمایت و توجیه نمی شوند بدیهی است تهاتر به این صورت دردسرساز است و هرگز توصیه ما نیست. در تهاتر برای فسخ معامله، رضایت طرفین شرط است و درصورت راضی نبودن یک طرف، نمی توان فسخ تهاتر را نهایی کرد. بدون سند رسمی هرگز نباید تهاتر را انجام داد و ثبت اطلاعات و شرایط تهاتر نیز همانند دیگر معاملات ملکی بایستی در دفتر ثبت اسناد رسمی انجام شود. استعلام های مورد نیاز، بررسی ملک از نظر ورثه ای و وقفی نبودن، تسویه های مالیاتی، پروژه های عمرانی باید پیش از تهاتر بررسی گردد. برای تجربه یک خرید ملکی مطمئن می توانید از مشاوره حقوقی انلاین و رایگان در وبسایت موسسه حقوقی وکلای تلفنی بهره مند شوید.

- مالک یا نماینده حقوقی؟

آیا طرف شما خود مالک است یا نماینده حقوقی وی؟ نظر به این که حتی اگر عقد قرارداد با وکیلِ مالک به جای شخص مالک انجام شود اما باز هم وکیل هیچ تعهدی مانند مالک ندارد از این رو بهتر است این طور در مبایعنامه نوشته شود که همزمان با فروشنده، وکیل هم عهده دار تمام تعهدات است.

- شیوه نگارش و تکمیل

در شرایطی که امکان ثبت دیجیتال و الکترونیکی قرارداد وجود ندارد، نحوه نگارش مبایعنامه بایستی با خط خوانا، رسا و با استفاده از یک خودکار انجام شود و در سه نسخه که ارزش هر سه نسخه یکسان است، ارائه شود. امضای هر نسخه باید اصل و غیرکاربنی باشد (اگر قرارداد به شکل کاربنی است دقت داشته باشید که امضای سه نسخه مبایعنامه بایستی اصل باشد) ضمن این که به هیچ عنوان در غیاب یک طرف معامله، قرارداد امضا نشود. پس از اتمام امضا ها، حتما نسخه مربوط به خود را أخذ کنید.

چگونه به مشاور املاک اعتماد کنیم؟

سابقه کار، یک دلیل مهم برای ماست، مشاور املاکی که سال ها توانسته خرید و فروش انواع ویلای شمال را به درستی نهایی کند، اولین گزینه برای ما خواهد بود. نظر به این که تنوع نوع کاربری و سند ملک در شمال بسیار زیاد است و هنوز هم بسیاری از اراضی شمال، سند تک برگ ندارند یا با توافق افراد محلی، اطلاعاتشان تأیید شده، و با علم به این که برخی اراضی مشمول طرح های عمرانی بوده و یا متعلق به دولت و بخشی از دارایی های ملی به حساب می آیند، یا صرفا زراعی و باغی بوده و امکان ساخت ندارند یا حتی وقفی و بدون سند تک برگ اند، نیاز ما به یک مشاور املاک حرفه ای، بومی و مسلط به منطقه واقعا ضروری و مبرم است.

شاید وقتش رسیده با اول خونه بعنوان تیمی که سال هاست در بطن این ماجراست و صد ها معامله موفق در مازندران از بابلسر تا رامسر داشته ارتباط بگیریم یا دست کم پیش از نهایی کردن معاملات خود با آن ها مشورت کنیم.  همچنین می توانید در هر ساعت از شبانه روز با شماره 09212242670 و یا 02147625900 تماس گرفته و با پرداخت هزینه ای مناسب با یکی از برترین وکلای ملکی در ایران مشورت نمایید.