اختلاف موجر و مستاجر درباره پرداخت رهن جدید

سلام و وقت بخیر در خصوص اختلاف شما با مستأجر بر سر پرداخت مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه قرارداد جدید و بازپرداخت ودیعه قبلی، باید توجه داشته باشید که حقوق و تعهدات طرفین براساس قرارداد اجاره، توافقات قبلی و نحوه تمدید قرارداد تعیین می‌شود. مطابق مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی، توافقات معتبر طرفین لازم‌الاجرا هستند و هیچ‌یک از موجر و مستأجر نمی‌تواند بدون وجود مجوز قانونی یا توافق طرف مقابل، تعهدات قراردادی خود را یک‌جانبه تغییر دهد. بنابراین، اگر در قرارداد تمدیدشده امسال صراحتاً مقرر شده باشد که مستأجر مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان به‌عنوان ودیعه پرداخت کند، اصولاً موظف به اجرای این تعهد است؛ اما باید وضعیت مبلغ یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه قبلی نیز مشخص شود. با این حال، یک نکته بسیار مهم وجود دارد: اگر مبلغ یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان همچنان به‌عنوان ودیعه نزد شما باقی مانده و موعد بازپرداخت آن فرا رسیده باشد، مستأجر ممکن است با استناد به مقررات تهاتر، درخواست کسر مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان از طلب خود را مطرح کند. مطابق مواد ۲۹۴ تا ۲۹۶ قانون مدنی، چنانچه دو نفر در برابر یکدیگر بدهکار باشند و شرایط قانونی تهاتر، از جمله حال بودن و هم‌جنس بودن دو دین فراهم باشد، امکان تهاتر وجود دارد. بنابراین، نمی‌توان بدون بررسی قراردادها اعلام کرد مستأجر تحت هیچ شرایطی حق کسر مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان را ندارد.  از سوی دیگر، توافق شفاهی سه سال قبل درباره تبدیل اجاره‌بها به ودیعه، صرفاً به دلیل شفاهی بودن بی‌اعتبار نیست. چنانچه این توافق از طریق رسیدهای بانکی، پیام‌ها، قراردادهای تمدیدی یا نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال‌های گذشته قابل اثبات باشد، می‌تواند در تعیین حقوق طرفین مؤثر باشد. پیشنهاد می‌شود ابتدا تمام قراردادهای سه سال گذشته و رسیدهای پرداختی بررسی شود تا مشخص گردد مبلغ یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان چه وضعیت حقوقی دارد و آیا در قرارداد جدید درباره استرداد یا انتقال آن توافقی صورت گرفته است. در صورت اثبات بدهی مستأجر و نبود شرایط قانونی تهاتر، می‌توانید ابتدا اظهارنامه رسمی برای مطالبه مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان ارسال کرده و در صورت عدم پرداخت، حسب مفاد قرارداد، از طریق مرجع قضایی اقدام کنید. استفاده از خدمات وکیل ملکی، وکیل اجاره و وکیل موجر و مستأجر برای بررسی قراردادهای متوالی اهمیت دارد. همچنین وکیل آپارتمان و وکیل مستأجر می‌توانند درباره حقوق و تعهدات طرفین و نحوه محاسبه ودیعه راهنمایی ارائه دهند. در مجموع، پاسخ قطعی به سؤال شما وابسته به این است که مبلغ ودیعه قبلی همچنان نزد شماست یا در تمدیدهای بعدی تسویه و تعیین تکلیف شده است. یک سؤال مهم: آیا مبلغ یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه قبلی هنوز به‌طور کامل نزد شماست و در قرارداد تمدید امسال نوشته‌اید که مستأجر باید علاوه بر آن مبلغ، ۴۰۰ میلیون تومان دیگر پرداخت کند، یا مقرر شده کل ودیعه قرارداد جدید فقط ۴۰۰ میلیون تومان باشد؟ این تفاوت در تشخیص حق مستأجر برای کسر مبلغ و امکان مطالبه وجه از سوی شما تعیین‌کننده است.

نسبت به وضعیت اقتصادی مملکت و جنگ و بحران اقتصادی موجر حق تخلیه مستاخر نداره ولی تا 20 درصد می‌تواند توافق کند که به رهن اضافه شود