مشاوره حقوقی خرید مسکن

 استعلام های ثبتی که قبل از خرید مسکن باید انجام شود

یکی از دلایلی که باید قبل از خرید مسکن استعلام گرفته شود جعلی بودن هویت مالک است که در سال های گذشته پرونده های زیادی در این ارتباط در مجامع قضایی تشکیل شده است. در این پرونده ها افرادی اقدام به فروش املاک دیگران کرده اند. در برخی موارد نیز مالک به دلیل حکم قضایی ممنوع المعامله است و نمی تواند هیچ گونه معامله ای انجام دهد. تعدادی از سندهای ملکی نیز ممکن است در رهن بانک باشد به همین دلیل نیاز است خریدا قبل از اینکه اقدام به خرید مسکن بنماید از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام نماید. استعلام از طریق دفترخانه های اسناد رسمی انجام می شود در صورتی که استعلام مشکلی نداشت می توانید معامله را انجام دهید و خرید مسکن را انجام دهید.

چگونگی الزام فروشنده مسکن تنظیم سند

جهت انتقال سند رسمی از فروشنده به خریدار دو حالت وجود دارد در حالت اول در سند غیر رسمی تاریخ و محل دفترخانه برای انتقال سند تعیین می شود و در حالت دوم نیز تاریخ و مکانی درج نمی شود. اگر فروشنده در تاریخ تعیین شده به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار می تواند از دفترخانه گواهی عدم حضور فروشنده را جهت انتقال سند دریافت کند و بر اساس آن دادخواست الزام به تنظیم سند را تقدیم دادگاه نماید.اگر تاریخی در سند غیر رسمی درج نشده باشد و فروشنده از حضور در دفترخانه امتناع کند اظهارنامه ای برای او ارسال خواهد شد اگر دلیل موجهی برای عدم حضور نداشته باشد خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند را تقدیم دادگاه کند. دادگاه نیز بعد از بررسی درست بودن معامله و سند غیر رسمی اگر بازهم فروشنده از انتقال سند خودداری کند نماینده دادگاه به حکم قضایی در دفترخانه حضور پیدا خواهد کرد و انتقال سند انجام خواهد شد.

نمونه قرارداد خرید مسکن به صورت کاملا قانونی

قرارداد خرید مسکن یا قولنامه مسکونی در 9 ماده تنظیم خواهد شد که به شرح زیر است:

• ماده اول طرفین قرارداد: در این ماده مشخصات شناسنامه ای طرفین قرارداد درج خواهد شد.
• ماده دوم موضوع قرارداد و مشخصات ملک: در این ماده مشخصات سندی ملک قابل معامله درج خواهد شد.
• ماده سوم ثمن معامله و نحوه پرداخت: در این قسمت قیمت نهایی ملک و شرایط پرداخت آن درج خواهد شد.
• ماده چهارم تنظیم سند رسمی: ساعت و تاریخ و همچنین دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال سند رسمی تعیین خواهد شد.
• ماده پنجم تسلیم ملک: در این ماده تاریخ تحویل ملک با آن شرایطی که معامله شده است تعیین می شود.
• ماده ششم شرایط و آثار قرارداد: در این ماده به هزینه تنظیم سند که توسط طرفین و بخشی از هزینه های دیگر اشاره می شود.
• ماده هفتم اسقاط خیارات
• ماده هشتم مقررات ناظر
• ماده نهم نسخ و تصدیق قرارداد

در پایان نیز خریدار، فروشنده و شاهدان قولنامه را امضا خواهند کرد

دلایل عدم صدور پایان کار برای ساختمان

اگر ساختمان بر اساس ضوابط نقشه جامع شهر و موارد مندرج در پروانه ساختمانی بنا نشود به آن پایان کار تعلق نخواهد گرفت. از جمله مواردی که به دلیل آنها پایان کار صادر نمی شود می توان به احداث ساختمان مغایر با کاربری، تخلف تراکم ساختمانی و عدم استحکام بنا اشاره کرد.

از آنجایکه امروزه مسکن ارزش بالایی دارد و برای خرید مسکن باید هزینه بالایی انجام شود باید تمام دقت را در خرید مسکن انجام داد. مسائل حقوقی فراوانی راجع به خرید مسکن وجود دارد لازم است قبل از خرید مسکن حتما مشاوره با وکلای پایه یک دادگستری را انجام دهید.

مشکلات ناشی از خرید مسکن فاقد پایان کار چیست؟

در هنگام انتقال سند رسمی مسکن در دفتر اسناد رسمی یا رهن گذاشتن سند ملک در بانک استعلاماتی از مالیات و شهرداری گرفته می شود اگر شهرداری گواهی بلامانعی صادر نکند انتقال سند انجام نخواهد شد. پایان کار زمانی صادر می شود که مسکن از لحاظ شهرداری تخلف نداشته باشد در صورتی که ملک دارای مشکل باشد به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده خواهد شد و ممکن است جریمه زیادی در نظر گرفته شود یا اینکه حتی در برخی موارد امکان دارد حکم به تخریب داده شود.

مجازات فروش مسکنی که در رهن بانک است

فروش ملکی که در رهن بانک است طبق قانون مجاز نیست و تنها در شرایطی که سند فک رهن شود یا دین با هماهنگی بانک به فرد خریدار انتقال داده شود امکان فروش ملک در رهن بانک ایجاد می شود. اگر ملکی در رهن بانک باشد و بدون در جریان قرار دادن بانک ملک به فروش برسد مصداق جرم کلاهبرداری است. در واقع در هنگام دریافت تسهیلات، سند در دفاتر اسناد رسمی به عنوان وثیقه ثبت خواهد شد و بعد از آن تا زمانی که فک رهن انجام نشود انتقال سند به صورت رسمی انجام نخواهد شد. مالک تنها از طریق سند غیر رسمی می تواند ملک در رهن بانک را به منتقل کند. برخی اوقات مشاوره حقوقی ارزان و ضمانتی می تواند مشکل زیادی را در معاملات حقوقی برطرف کند مشاوره حقوقی رایگان با بهترین وکلای دادگستری بدون اینکه بار مالی به طرفین معامله وارد کند کمک شایانی را به انجام معامله ای سالم و قانونی خواهد کرد.

مجازات فروش مسکن با وکالتنامه جعلی

فروش مسکن از طریق وکالتنامه جعلی مصداق جرم کلاهبرداری است و فردی که بخواهد از این طریق ملکی را به فروش برساند مجرم خواهد بود و بر اساس مواد قانونی محاکمه خواهد شد. جهت دریافت اطلاعات حقوقی و پاسخ سوالاتی که در ذهن دارید می توانید مشاوره تلفنی وکیل ملکی را بهترین وکلای مجرب انجام دهید. در کمترین زمان ممکن این امکان وجود دارد از طریق آنلاین مشاوره واتس اپی انجام دهید و در ارتباط با مسائل ملکی مشاوره حقوقی انجام دهید. اگر نیازمند مشاوره حقوقی فوری هستید از طریق وکیل 24 ساعته با وکلای مجرب مشاوره حقوقی خود را در سامانه وکیل تلفنی انجام دهید.

سوالات رایج

+ قبل از خرید مسکن باید چه استعلاماتی انجام شود؟

باید از طریق دفترخانه ثبت اسناد رسمی استعلام ثبتی انجام شود.

+ خرید خانه ای که پایان کار ندارد چه پیامدهایی خواهد داشت؟

پایان کار در زمانی صادر می شود که ساختمان طبق ضوابط مندرج در پروانه ساخت ساخته شده باشد و تخلفی در ساخت آن صورت نگرفته باشد.

+ آیا با داشتن وکالت بلاعزل نیاز به تنظیم سند رسمی است؟

بله، حتی احتمال فسخ وکالت بلاعزل نیز در برخی از شرایط وجود دارد.

+ آیا فروشنده بعد از اینکه وکالت بلاعزل به فردی داد می تواند دوباره ملک را بفروشد؟

بله، مالک می تواند خودش سند ملک را به اسم فرد دیگری انتقال دهد مگر اینکه در وکالت نامه درج شده باشد که فروشنده حق فروش را به فرد دیگری ندارد.

+ در چه حالتی می تواند مالک را ملزم به تنظیم سند کرد؟

در صورتی که فروشنده برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حضور پیدا نکند.